Pokuta za neohlásenie drobnej stavby 2025: koľko hrozí?
Postavili ste altánok či záhradný domček bez ohlásenia — alebo sa toho bojíte? Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., účinný od 1. apríla 2025, výrazne zvýšil pokuty a zároveň zrušil dodatočnú legalizáciu nových čiernych stavieb (novela schválená 15. 9. 2026 ju má od 1. 1. 2027 čiastočne vrátiť). V tomto článku sa dozviete, koľko reálne hrozí, kto pokutu ukladá a ako sa jej úplne vyhnúť.
Rýchla odpoveď
Za drobnú stavbu, ktorá vyžadovala ohlásenie a nemá ho, hrozí fyzickej osobe (nepodnikateľovi) pokuta 30 € až 3 000 € (§ 79 ods. 2 písm. a) a ods. 6 písm. b) zákona č. 25/2025 Z. z.). Pri stavbe nad rámec drobnej stavby je to až 15 000 € a pri svojpomocných prácach v chránenom území, ochrannom pásme či na pozemku vylúčenom zo zastavania až 200 000 €. Podnikateľ zaplatí za neohlásenú drobnú stavbu 1 000 € až 5 000 €. Pokutu ukladá stavebný inšpektorát (regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu) podľa miesta stavby, nie obec. A pozor: pokuta nie je to najhoršie — stavbu zhotovenú od 1. apríla 2025 bez overeného projektu inšpektorát nariadi odstrániť. Dodatočnú legalizáciu takých stavieb zákon do 31. 12. 2026 neumožňuje. Ak novela schválená 15. 9. 2026 nadobudne účinnosť, od 1. 1. 2027 bude možné požiadať o dodatočné povolenie aj pri časti stavieb postavených od 1. 4. 2025 do 31. 12. 2026, pokutu to však nevylučuje.
Za čo presne pokuta hrozí
Nový zákon nepoužíva doslova formuláciu „stavba bez ohlásenia“. Vybavené ohlásenie totiž znamená, že stavebný úrad overil váš projekt stavby na ohlásenie a vydal overovaciu doložku (§ 63 ods. 6 a 7). Kto stavia bez ohlásenia, stavia teda „bez overeného projektu stavby“ — a presne to je skutková podstata priestupku. Také práce zákon zároveň považuje za nepovolené stavebné práce (§ 28 ods. 1).
Sadzby pre fyzickú osobu — nepodnikateľa:
- Drobná stavba na ohlásenie alebo stavebná úprava bez overeného projektu, prípadne v rozpore s ním: 30 € – 3 000 € (§ 79 ods. 2 písm. a)).
- Stavba nad rámec drobnej stavby bez overeného projektu: 30 € – 15 000 € (§ 79 ods. 3 písm. a)).
- Svojpomocné práce v chránenom území, ochrannom pásme alebo na pozemku vylúčenom zo zastavania (typicky poľnohospodárska pôda či lesný pozemok): 30 € – 200 000 € (§ 79 ods. 5 písm. a)).
Podnikatelia a právnické osoby majú vlastné, prísnejšie sadzby (§ 80): neohlásená drobná stavba 1 000 € – 5 000 €, stavba bez overeného projektu 10 000 € – 150 000 €. A pre všetkých platí: kto napriek právoplatnej pokute pokračuje, protiprávny stav neodstráni alebo sa do 3 rokov dopustí rovnakého priestupku, riskuje pokutu až do dvojnásobku (§ 79 ods. 7; pre podnikateľov obdobne § 80).
Pre porovnanie: podľa starého zákona č. 50/1976 Zb. bola pokuta za drobnú stavbu bez ohlásenia do 10 000 Sk, teda rámcovo okolo 332 € — horná hranica pre fyzické osoby tak vzrástla zhruba deväťnásobne.
Kto pokutu ukladá a čo hrozí okrem nej
Pokuty ukladá stavebný inšpektorát — regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu v postavení stavebného inšpektorátu (§ 14 ods. 2), miestne príslušný podľa miesta stavby (§ 79 ods. 8). Nie je to teda obecný stavebný úrad, kam podávate ohlásenie.
Zásadná zmena oproti minulosti: pri stavbe zhotovenej v režime nového zákona (od 1. apríla 2025) bez overeného projektu inšpektorát nariadi vlastníkovi jej odstránenie (§ 74 ods. 8 písm. d)) — zákon hovorí „nariadi“, nie „môže nariadiť“. Určí lehotu, podmienky odstraňovania a zábezpeku; ak vlastník stavbu neodstráni, urobí sa tak náhradným výkonom rozhodnutia na jeho náklady (§ 78). Možnosť dodatočného povolenia nový zákon pre takéto stavby do 31. 12. 2026 neobsahuje. Od 1. 1. 2027 ju má doplniť novela stavebného zákona, ak nadobudne účinnosť (podrobnosti nižšie).
Pre staršie čierne stavby postavené pred 1. aprílom 2025 beží prechodné okno: do 31. marca 2029 možno požiadať o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie (pre stavby z obdobia 1990 – marec 2025), prípadne subsidiárne o dodatočné povolenie podľa doterajších predpisov (§ 84 ods. 7). Ak novela nadobudne účinnosť, od 1. 1. 2027 sa táto lehota predĺži do 31. 12. 2040. Pre stavby postavené po 1. apríli 2025 však takáto cesta do 31. 12. 2026 neexistuje.
Čo sa mení od 1. 1. 2027
⚖️Novela stavebného zákona (aktualizované 25. 9. 2026): Národná rada SR schválila 15. 9. 2026 novelu stavebného zákona. Ak ju podpíše prezident a vyjde v Zbierke zákonov, zmeny budú platiť od 1. 1. 2027. Do 31. 12. 2026 platí doterajšia úprava vrátane povinnosti ohlásiť každú drobnú stavbu. Všetky zmeny vysvetľuje náš sprievodca povoleniami na záhradné stavby.
Pre pokuty a legalizáciu čiernych stavieb sú dôležité tieto zmeny:
- Ohlásenie len v určitých prípadoch. Drobnú stavbu do 50 m² a 5 m bude treba ohlásiť, len ak napríklad stojí bližšie ako 2 m od hranice pozemku, na verejnom priestranstve, v pamiatkovom, chránenom alebo záplavovom území alebo ak ide o budovu spojenú so zemou pevným základom. Ak neplatí žiadna zo zákonných podmienok, netreba ohlásenie ani stavebné povolenie.
- Bez povinnosti ohlásenia niet pokuty za neohlásenie. Pokuta 30 až 3 000 € ostáva, hroziť však bude len pri stavbe, ktorá ohlásenie potrebuje a nemá overený projekt. Novým priestupkom bude aj jej užívanie.
- Jednoduchší projekt pri stavbách, ktoré nie sú budovou. Ak treba ohlásiť altánok, pergolu, prístrešok alebo plot, projekt môže pripraviť ktokoľvek a stačí zjednodušený nákres alebo montážna dokumentácia výrobcu. Pri domčeku, kôlni, saune či garáži ho ďalej robí kvalifikovaná osoba.
- Dodatočné povolenie pre stavby z rokov 2025 a 2026. Pri stavbe postavenej od 1. 4. 2025 do 31. 12. 2026 bude možné požiadať o dodatočné povolenie v konaní o stavebnom zámere. Isto sa to týka príslušenstva legálneho domu alebo chaty, napríklad garáže či prístrešku. Pokutu to nevylučuje.
- Dlhšia lehota pre staršie stavby. Žiadosť o dodatočné povolenie stavby postavenej do 31. 3. 2025 bude možné podať do 31. 12. 2040 namiesto 31. 3. 2029.
Nemenia sa limity 50 m² a 5 m ani lehota 30 dní na overenie projektu. Neisté zostáva, či je záhradný domček na zemných skrutkách alebo pätkách budovou spojenou so zemou pevným základom, ktoré samostatne stojace stavby, napríklad altánok v záhrade bez domu, pokryje dodatočné povolenie a čo s ohlásením podaným v roku 2026 a vybavovaným po 1. 1. 2027. V týchto prípadoch si postup overte na stavebnom úrade.
Ako sa pokute vyhnúť: mini-checklist pred stavbou
Krok 1: Overte si, či vôbec potrebujete ohlásenie
Do 31. 12. 2026 treba ohlásiť každú prízemnú drobnú stavbu do 50 m² zastavanej plochy a 5 m výšky, teda aj altánok, pergolu, prístrešok, záhradný domček, kôlňu, saunu či garáž. Od 1. 1. 2027, ak novela nadobudne účinnosť, sa ohlásenie bude týkať len stavieb, pri ktorých platí niektorá z podmienok opísaných vyššie, a kde niet povinnosti, niet ani pokuty. Pri altánku, pergole a prístrešku, ktoré nie sú budovou, rozhoduje najmä vzdialenosť od hranice pozemku a lokalita. Či je budovou aj polouzavretý altánok s bočnými stenami alebo zasklením, nie je isté. Ako rodinná firma z Tvrdošína montujeme altánky a domčeky od roku 2012 na zemné vruty alebo bodové pätky. Či je domček na takom ukotvení budovou spojenou so zemou pevným základom, tiež nie je isté. V oboch prípadoch si to overte na stavebnom úrade. Podrobné podmienky rozoberá náš kompletný sprievodca povoleniami na záhradné stavby.
Krok 2: Ak ohlásenie treba, spravte ho správne
- Podajte ohlásenie pred začatím prác na stavebný úrad (obec/mesto). Vzor formulára určuje príloha č. 11 vyhlášky č. 60/2025 Z. z., obsah projektu stavby na ohlásenie jej príloha č. 14.
- Priložte projekt stavby na ohlásenie a záväzné stanoviská dotknutých orgánov podľa lokality.
- Počkajte na overovaciu doložku — najviac 30 dní. Ak úrad v lehote nekoná, projekt sa považuje za overený. Táto fikcia platí od 17. 4. 2025 pri všetkých ohlásených drobných stavbách (§ 63 ods. 6 a 7) a novela ju nemení.
- Stavajte podľa overeného projektu a začnite do 3 rokov od overenia (§ 63 ods. 10). Aj odchýlka od projektu je priestupok — pokutuje sa rovnako ako stavba bez ohlásenia.
ODPORÚČANIE NA ZÁVER! Pri akejkoľvek pochybnosti — vzdialenosť od hranice, typ základu, chránené územie — sa pred stavbou krátko informujte na miestnom stavebnom úrade. Pár minút telefonátu je neporovnateľne lacnejších než pokuta a nariadené odstránenie stavby.
Nie sme právna kancelária — článok vychádza zo zákona č. 25/2025 Z. z. účinného od 1. apríla 2025 a má informatívny charakter. Konkrétne podmienky si vždy overte na miestnom stavebnom úrade. Právny stav aktualizovaný 25. 9. 2026 (novela schválená NR SR 15. 9. 2026).
